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杭州:智慧停车场市场火热 潜力蓝海也并非没风险

发布时间:2017-05-03 分类:行业资讯

目前中国的汽车已经突破1.7亿辆,庞大的用户基数衍生出的代驾、洗车、保养、维修、保险等汽车后服务市场体量非常可观。BAT显然也是看到了这一块的巨大潜力。

杭州将出现“停车综合体”

停车泊位供需矛盾,是杭州亟待破解的“城市病”之一。

据杭州车管所数据,目前的杭州主城区机动车保有量已接近130万辆,这一数字还在不断扩大;另一方面,到2016年底,杭州主城区累计建成的停车泊位总数约67万个,停车泊位的缺口之大可想而知。

对此,近几年杭州关于停车产业的政策红利也在不断推进,例如2014年4月出台了《鼓励和推进杭州市区公共停车场产业化发展的实施办法》,提出“谁投资、谁受益”的原则,规定公共停车场投资单位可拥有产权、允许配建一定比例商业设施和广告位、停车费可自主定价等。并且停车场建设将享有政府专项资金、建设资金补助、规费减免、发展专项资金等四项财政补助及税费优惠,属于政府扶持产业。

智慧停车场

2014年12月10日,杭州试水了首个停车场地块出让,位于文晖大桥东侧,最终以1668万元总价成交,溢价264%。拿到该地块的上海锦惠拥有完整产权,能自主定价,也可以进行融资来盘活资本。

据了解,该停车场规划了7层约240个泊位,已在2016年初拿到土地产权证,并开工建设,预计将在今年10月投入使用。自此之后,越来越多的企业看好停车产业,开始涉足这一市场。

今年1月19日,下沙及庆春广场西的停车场用地一经推出,争夺激烈,最终分别溢价272.7%、155.4%,全被杭州市某停车产业股份公司收入囊中。

其公司副总经理表示:“我们打算做成‘停车综合体’。例如庆春广场西停车楼项目,共7层,其中地面一层为商业,面积有2000多m2,所以它不仅是一个停车场,还会有很多商业业态。在这个停车场里,除了停车服务,还会有汽车周边商品售卖、汽车美容、保养、新能源充电等,为车主提供一站式服务。”

该公司总经理还说,企业投资的停车场,在收费方面也会比政府投资项目有更多的灵活性,比如采取阶梯式价格体系,收费标准随停车时间逐级递增,以价格调节方式缓解交通压力。目前,停车场项目的整体规划方案还在具体探讨中,计划于2018年动工,2019年完工投入使用。

高成本吓退了小企业

值得注意的是,停车产业或许是一片有巨大潜力的蓝海,但也并非没有风险。

从地价成本上就可见一斑,下沙及庆春广场西这两宗停车场地块,仅地价已分别达到7700万元、1.95亿元。这么高的门槛,吓退了一些原本感兴趣的企业,例如此前曾参拍的某房产昨天就没有再露面。

同样退出拿地的还有某外资停车场公司,该公司的一位项目经理表示:“停车毕竟是老百姓的基本需求,收费不能太贵,不能变成一件曲高和寡的事。所以这个地价成本,对外企来说,是不能理解的。另外,我们的资金实力也确实做不到拿地。”

他表示,停车场用地跟房地产市场还是有本质不同,停车场对将来的预期侧重于停车本身的收入,房地产市场则更侧重于未来土地的增值,或者说房价的增值,而停车场虽然有产权,但也是整体产权,不能分割出售,即便出售也不能更改土地性质。

对此,他算了一笔账,运营一个停车场,除了地价成本,还有基建成本,财务成本以及后期人工及设备维护等的管理成本。以庆春广场西项目为例,总投资要接近3亿元。

“如果仅以停车费收入来算,500个车位规模,每小时按10元收费,每个车位每天大概能做到7~8小时,若按8小时算,一年就是1440万元,庆春广场西项目收回成本要超过20年,所以这也就倒逼拿地的停车公司必须通过增加商业模式来突围。”

但他也表示:“杭州停车场产业有很大发展空间,即使不再参与拿地,也可以通过代运营,来切分这块蛋糕。”

此外,据了解,目前国内对于停车产业也在摸索阶段,缺乏专业的团队。国内大多物业的停车业务都包给物业公司。而在国外,专业的停车服务管理公司运营模式已较为成熟,可以提供的服务十分多样。车主只需将钥匙交给服务人员,无需自己找车位,甚至可以通过APP预约,享受停车、洗车、托运等一系列服务。