日前，SOHO中国有限公司(00410.HK，下称“SOHO中国”)宣布以7.61亿元的价格，出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包。

这笔交易仍然是SOHO中国的资产出售计划的一部分。2019年6月底，SOHO中国方面表示还将继续出售总价值约为78亿元的物业资产，并为此在北京举办了资产推介会，以招揽买家。对SOHO中国而言，摆上货架出售的商业物业，现阶段都是非核心资产。显然，这次集中打包出售的2583个地下停车位，亦非其核心资产。

但是在一些投资方及资产管理机构的眼里，停车场等实际上属于“尚未获得广泛关注、其价值有待进一步发掘”的资产类别。

停车场在绝大部分业主与开发商手里，由于其创造的资产回报率远低于市场上的融资成本，通常停车场被视作一项“负资产”。若要提高停车场的经营效益与资产回报率，则面临资金投入的升级改造，以及精细化的运营和管理。

据记者了解，停车场产业作为一个资产回报率起点较低的房地产细分领域，目前中国内地诞生并崛起的停车场运营品牌或资产管理机构屈指可数。但是，华平等国际投资机构开始关注到停车场等房地产的另类投资领域，并有所部署。

“相比传统的大宗物业交易，停车场的大宗买卖较为复杂。”这位知情人士介绍，“由于历史原因，停车场交易在不同城市各有政策差别，甚至一些城市的停车场资产没有产权证，本质上无法进行产权交易。”

他也进一步补充，除了权属和政策因素外，停车场的大宗交易牵涉到多方利益，需要安排一揽子协议，才能确保交易的顺利完成，以及停车场后续的交割与经营管理。

停车场的智能化改造与资产回报率的提升，另一个不可忽略的影响是对所属物业资产的价值提升。目前，商业物业的大宗交易市场，收益法下的物业估值取决于商业物业整体租金收入的提升。

如果资产的收益无法提升，那么，所谓的资产升值只是一种幻觉。